1.KİRA BEDELİNİN TESPİTİ:
Hukukumuza göre, kira sözleşmesinin tarafları kural olarak kira bedelini kira sözleşmesinin başlangıcında özgür iradeleriyle istedikleri gibi kararlaştırabilirler. Kira sözleşmesinin kurulması sırasında sözleşme özgürlüğünün sınırları çerçevesinde taraflar kira bedelini belirleyebilirken; sözleşmenin devamı sırasında yeni kira dönemlerinde kira bedelinin tespiti bir takım sınırlamalara tabi tutulmuştur. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sözleşme serbestisi, kira sözleşmesinin başlangıçta belirlenmesine ilişkindir. İzleyen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesinde TBK, konut veya çatılı işyeri ihtiyacı içinde olan ve kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıyı korumak için bir takım sınırlandırmalar getirmiş ve bir bakıma sözleşme özgürlüğü prensibini sınırlamıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin nasıl belirleneceği, artış oranın hangi ölçütlere göre belirleneceği 6098 sayılı Borçlar Kanunun 344.maddesinde düzenlenmiştir.
Borçlar Kanunu Madde 344 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”
Buna göre tarafların akdettikleri kira sözleşmesinde hüküm altına aldıkları artış oranı, bu oranın TUIK tarafından her ay açıklanan bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bir başka deyişle, işbu TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının üstünde kira bedelinin artışı ile ilgili yapılan anlaşmalar geçersizdir. Buradaki geçersizlik kısmi butlan niteliğinde olup, sadece artışa ilişkin madde geçersizdir. Bu kural kira bedelinin açıkça belirlendiği hallerde de uygulanacaktır. Şöyle ki; taraflar bir yıldan uzun süreli sözleşme yapmış ve her bir kira yılı için farklı bir kira bedeli belirlemiş olabilirler. Tarafların belirledikleri işbu kira bedeli de 6098 sayılı Borçlar Kanunun birinci fıkrasındaki sınırlara tabi olacaktır. Bu şekilde belirlenen kiralarda birinci yıldan sonra belirlenen kira bedelleri bir önceki senenin kira bedeline tüketici fiyat endeksindeki artış oranının eklenmesiyle bulunan miktardan daha fazla olamayacaktır. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde, taraflar kira artışının her yıl değil de iki yahut üç senede bir olmasını kararlaştırmış olsa dahi, artış oranı bir önceki kira bedeline tüketici fiyat endeksi oranının uygulanmasıyla bulunan miktar olup; kiraya verenin iki yahut üç sene boyunca hiçbir artış yapılmadığı yönündeki itirazı dikkate alınmayacaktır.
Yargıtay uygulamalarında ve kanunun ilk halinde artışa esas teşkil edecek endeks oranı ÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak kabul edilmekte iken 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı Kanunun 56.maddesi ile 6098 sayılı Borçlar Kanunun 433.maddesinin 1 ve 2.fıkraları değiştirilerek, 01.01.2019’dan itibaren kira bedeline yapılacak artışlarda artık TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınmaya başlanmıştır.
TUIK enflasyon oranları ile Tüfe, Üfe endekslerini her ayın 3 ile 5’i arasında açıklamaktadır, açıklanan bu oranlar doğaldır ki bir önceki aya ait oranlardır. Peki kira sözleşmesinde artış yapılacak ayın oranı bir sonraki ay açıklanacağı için, kira bedeline artış nasıl yapılacaktır, hangi aya ilişkin endeks dikkate alınacaktır? Bunu bir örnekle açıklayalım. Nisan 2020’de yenilendiği ve uzadığı için bu ay kira artışı uygulanması yapılması gereken sözleşmeye Nisan ayında açıklanan Mart 2020’ye ait endeks (TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı) çerçevesinde artış oranı belirlenecektir. 3 Nisan 2020’de açıklanan Mart ayına ait TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı 13,33 olarak belirlendiğinden, Nisan ayında artış yapılacak sözleşmelerde işbu oran dikkate alınacaktır. Yani Yargıtay’ın da kabul ettiği uygulama ile kira sözleşmesinde artış yapılacak ay için, o ay içinde açıklanan önceki aya ilişkin TÜFE oranı kabul edilecektir.
Kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı eğer geçerli ise, kira sözleşmesinin sadece ilk uzadığı yıl değil, uzayan tüm kira dönemlerinde geçerlidir. Oysa Mülga Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı GKHK döneminde Yargıtay’ın kabul ettiği görüşe göre kira sözleşmesindeki artış oranı sadece uzayan ilk yıl için geçerli kabul edilmekte, diğer yıllarda ise endeks oranı ve/veya hak ve nesafet kuralına göre kira bedeli tespit edilmekteydi. Bu da 6098 sayılı Borçlar Kanununun kira bedelinin belirlenmesine getirdiği önemli değişikliklerdendir.
Kira sözleşmesinde uzayan dönemler için artış oranı belirlenmemişse, kira bedelini 6098 sayılı TBK Madde 344/2 çerçevesinde TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre hakim belirler. Taraflarca kira bedelindeki artış oranı veya şartı kararlaştırılmadığı bu halde hakimin yapacağı belirlemenin üst sınırını tüketici fiyat endeksi oluşturacaktır. Buradan çıkan sonuca göre hakim kiralananın durumunu da göz önünde bulundurduğundan, hakkaniyet esasları çerçevesinde tüketici fiyat endeksinin altında bir artış oranına da hükmedebilecektir. Çünkü, TBK m. 344/2’de hakimin hakkaniyete göre kira bedelini belirleyeceği açıkça ifade edilmiştir; dolayısıyla tüketici fiyat endeksi oranında düşüş yaşanması halinde, hakim kira bedelinin indirilmesine de hükmedebilecektir. Şu noktayı önemle belirtmek gerekir ki taraflar kira sözleşmesinde sonraki kira dönemlerinde veya uzayan kira dönemlerinde artış yapılacağını kararlaştırmamışsa, kira bedelinde zam uygulanacağı sözleşmede belirtilmemişse bu halde TÜFE 12 aylık değişim oranında dahi kiralayan kendiliğinden artış talep edemez, mutlaka TBK Madde 344/2’ye göre kira bedeli tespit davası açmalı ve hakimden kira bedelini belirlemesini istemelidir.
Mamafih eğer sözleşmede uzayan dönemlerde kira artışı yapılacağına dair hüküm varsa bu hüküm TÜFE 12 aylık değişim oranının altında ise geçerlidir, eğer üstünde ise kısmi kesin hükümsüzlük söz konusu olur, artış hükmü TÜFE 12 aylık değişim oranı ile sınırlı olarak geçerli sayılacaktır. Bu halde kira sözleşmesinin 5 yıllık periyodunda kiralayanın kira bedeli tespit davası açmasına gerek olmadığı gibi, meğer ki dava açarsa da bu teknik anlamda kira bedeli tespit davası değildir. Kira sözleşmesinde artış şartı ve oranı yer aldığı takdirde 5 yıllık periyotlardan sonra kira bedeli tespit davası 344/3 çerçevesinde açılacaktır.
Kira süresinin 5 yıldan uzun olduğu sözleşmelerde veya kira sözleşmesinin 5 yıldan sonra da yenilenmesi halinde 5 yıl dolduktan sonra ve devamında her 5 yıllık periyod sona erince kira bedeli hak ve nesafet kurallarına göre hakim tarafından belirlenecektir. Bu çerçevede kiralayan TBK Madde 344/3 hükmüne istinaden kira bedelinin tespiti için dava açarsa hakim kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını da dikkate almak kaydıyla kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre belirler.(Yargıtay yerleşik kararlarında hak ve nesafet kuralları olarak adlandırmaktadır) Dolayısıyla bu halde kira bedelinin tespitinde sadece endekse bağlı kalınmaz. Yargıtay kararlarında eski kiracı indirimi olarak ifade edilen hakkaniyet ölçütü hususu ile kiralananın boş olarak kiraya verilebileceği kira bedeline eşit veya buna çok yakın miktarda tespit edilen kira bedeli üzerinden %5-20 arası indirim yapılmasıdır.
Bir yıl süreli kira sözleşmeleri bakımından Yargıtay kararlarında 4+1 olarak formüle edilen kurala göre eğer kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmışsa sözleşmenin yapıldığı ilk yıl sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli ve daha sonra uzadığı 4 yıl boyunca kararlaştırılan artış oranı uygulanır, sözleşmenin 6.yılından itibaren (sözleşmenin başlangıç tarihine göre) ise hakim kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını da dikkate almak kaydıyla kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre belirler. Sözleşme süresi bir yıldan uzun süreli ise sözleşmenin başlangıç tarihine göre toplam süresi 5 yıl dolduktan sonra (5 yıldan uzun süreli sözleşmeler bakımından da 5 yıl bittikten sonra, sözleşmenin sona ermesine gerek yoktur) 6.yıl itibariyle TBK Madde 344/3’e göre açılan kira tespit davasında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütleri çerçevesinde kira bedeli belirlenecektir. Eğer sözleşmede artış oranı kararlaştırılmamışsa, sözleşmenin ilk yılı (veya kararlaştırılan sözleşme süresinde) sözleşme hükmü esas alınır, uzayan dönemlerde endekse göre (TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı) kira bedeli 6098 sayılı TBK Madde 344/2 çerçevesinde hakim tarafından belirlendikten sonra, kira sözleşmesinin 6.yılından itibaren (sözleşmenin başlangıç tarihine göre) kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre kira bedeli hakim tarafından (TBK Madde 344/3’e istinaden) belirlenebilecektir. Kira sözleşmesinde artış maddesi olsa da olmasa da kiralayan 5 yıllık periyotlardan sonra TBK Madde 344/3’e göre kira bedeli tespit davası açabilir. Şu hususu da belirtmek gerekir ki kiracının da kira bedeli tespit davası açmaya hakkı bulunmaktadır, dolayısıyla şartları varsa (emsal kira rayiçlerinde düşüş olması vs gibi) kiracı da TBK Madde 344/3’e dayanarak kira bedelinin tespitini isteyebilecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 344.maddesinin 4.fıkrasında kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırılan sözleşmelerde kira artışının nasıl yapılacağı açıklanmıştır. Buna göre; kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği sözleşmelerde 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde artış yapılamaz, bu çerçevede bu sözleşmelerde yer alan kira bedelinin artışına ilişkin hükümler geçersizdir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davası açılamaz, artış istenemez. Ayrıca kira bedelinin doğrudan yabancı para olarak kararlaştırılmayıp yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılması ya da kıymetli madene endeksli olarak kararlaştırılması halinde de 5 yıl geçmedikçe kira bedeline artış yapılamaz, artışa ilişkin hükümler geçersizdir. Burada yeri gelmişken genel anlamda dövizle sözleşme yasağı olarak bilinen düzenlemeye de değinmek gerekir. 12.09.2018 tarihli 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile (1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanunun 6258 sayılı Kanunla değişik 1.maddesine istinaden kararlaştırılan) 07.08.1989 tarihli ve 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Kararın 4.maddesine g fıkrası eklenerek Türkiye’de yerleşik kişilerin her türlü menkul, gayrimenkul alım-satım, kira, eser, hizmet, iş, leasing vs sözleşmelerinde sözleşme bedelini döviz cinsinden ya da dövize endeksli kararlaştırmaları yasaklanmıştır. Bu çerçevede 16.11.2018 tarihli 30597 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de (Tebliğ No:2008/-32/34) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (2018-32/52) yayımlanmıştır. Bu tebliğde Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar. hükmü ile Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında artık taşınmaz kiralama sözleşmelerini yabancı para üzerinde yapamayacağı hüküm altına alınmıştır. Menkul kiralama sözleşmelerinde ise sadece taşıt kiralama sözleşmelerinin döviz cinsinden yapılması yasaklanmıştır, taşıt kiralamaları dışındaki menkul kira sözleşmelerinde kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi mümkündür. Türkiye’de yerleşik kişilerden hem gerçek kişilerin hem de özel ve/veya kamu tüzelkişilerin anlaşılması gerektiği düşüncesindeyiz.
Ayrıca 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karara eklenen Geçici 8.Madde ile daha önce sözleşme bedelinin döviz olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde söz konusu bedellerin Türk Parası olarak yeniden belirlenmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla yürürlükteki mevzuat çerçevesinde kira sözleşmelerinin yabancı para üzerinden yapılması mümkün olmadığından ve daha önce kira bedelinin döviz cinsinden kararlaştırıldığı sözleşmelerdeki kira bedellerinin Türk Lirasına çevrilmesi gerektiğinden 6098 sayılı Borçlar Kanunun 344.maddesinin 4.fıkrasının artık uygulama alanı iyice daralmıştır.
Borçlar Kanunun 344.maddesinin yürürlüğü kiracının tacir veya özel hukuk ya da kamu tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında 12.07.2012 tarihli 6353 sayılı Kanunun 53.maddesi ile 8 yıl müddetle ertelenmiştir. Dolayısıyla Borçlar Kanunun kira bedelinin tespitine ilişkin 344.maddesi kiracının tacir ya da özel hukuk veya kamu tüzelkişisi olduğu işyeri kiralarında 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulanabilecektir.
Bu çerçevede işbu iş yeri kiralarında 01.07.2020 tarihine kadar yapılacak artışlarda sözleşme serbestisi geçerli olup, mülga Borçlar Kanunu, 6570 sayılı GKHK ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 18.11.1964 tarihli 2/4 Karar sayılı içtihadı ile kabul ettiği hak ve nesafet ilkesine göre kira bedeli artış oranı belirlenecektir. Mülga Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Kanunun uygulandığı dönemde Yargıtay tarafından (3+1 olarak tanımlanan kural çerçevesinde) kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranının sadece ilk yıl (ilk uzama yılı) için geçerli olacağı sonraki uzayan dönemlerde (sonraki iki uzama yılı) ise endeks oranına göre (Toptan Eşya Fiyat Endeksi) artış yapılacağı kabul edilmekteydi. Sözleşmenin (başlangıç tarihine göre) 5.yılından itibaren ise hak ve nesafet kuralına göre artış uygulanacağı içtihat edilmiştir. Kira sözleşmesinde artış oranına dair hüküm yoksa da 3+1 diye adlandırılan formüle göre yapılan değerlendirme çerçevesinde sözleşmenin ilk yapıldığı yıl sözleşme hükmü uygulanmakta ve takip eden 3 yıl boyunca da endeks oranına göre (Yargıtay Toptan Eşya Fiyat Endeksi oranını esas alırdı. Burada yine 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına göre tespit yapılırdı) kira bedeli belirlenmekte, sözleşmenin 5. yılından itibaren ise mahkemelerce hak ve nesafet ilkesi esas alınarak kira bedeli tespit edilmekteydi.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1998/3-854 Esas, 1998/896 Karar, 09.12.1998 Tarih sayılı Kararı;
“…Kural olan (asıl olan) kira sözleşmesi başlangıç tarihi esas alındığında takip eden 3 yıl (Toptan Eşya Fiyat Endeks uygulamasına göre %65 oranında arttırılarak) kira parasının tespitidir. Bir yıl veya daha az süreli sözleşme ile uzun süreli (3 yıl ve daha fazla) sözleşmelerde kira parasının arttırılması sırasında ekonomik denge ve adaletin sağlanması için 3 yıl ve daha uzun süre özel neden sayılmıştır. Davada kira sözleşmesi 3 yıl süreli olduğundan bu husus hak ve nesafet ilkesinin uygulanmasını gerektiren özel nedendir. Mahkemece dayanılan Hukuk Genel Kurul Kararı, sözleşme süresi 1 yıl ve olan ve 1 yılın sonunda yasa gereği uzayan yeni dönem kira parası ile ilgilidir. O halde 3 yılın sonunda (veya sözleşme daha uzun süreli ise) bu sürenin bitiminde 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre yeni dönem kira parasının hakim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre tespit edilmesi gerekir”
Kira bedelinin tespiti davası 6098 sayılı Borçlar Kanunun 345.Maddesinde düzenlenmiştir. Maddede hüküm altına alındığı üzere kira bedelinin tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Kira bedelinin tespiti davasını kiralayan ve/veya malik açabileceği gibi kiracının da dava hakkı bulunmaktadır.
Kira bedelinin tespiti davası ancak konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında açılabilir.
2. KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI:
Türk Borçlar Kanunda kira parasının uyarlanması ile ilgili özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Uyarlama davası istisnai bir dava olup, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa ilkesi) esastır. Uyarlama davasının açılabilmesi belli şartlara bağlanmıştır ve ancak işlem temelinin çökmesi halinde istisnai olarak bu dava açılabilecektir. Buna göre; uzun süreli bir sözleşme bulunması ve sözleşmenin devam ediyor olması, hal ve şartlarda olağanüstü ve öngörülmeyen değişiklikler olması, bu değişikliklerin objektif nitelik taşıması, olağanüstü koşullar sebebiyle sözleşmenin devamının katlanılamaz hale gelmesi gerekir. 6098 sayılı Borçlar Kanunun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138.maddesi uyarlama davalarına dayanak olmaktadır, bu çerçevede kira sözleşmelerinin uyarlanması davalarında da Borçlar Kanunun 138.maddesi uygulanabilecektir.
Uzun süreli kira sözleşmeleri ile ilgili olarak işlem temelinin çökmesi halinde, olağanüstü öngörülmeyen koşulların doğması sonucu aşırı ifa güçlüğünün bulunması halinde (6098 sayılı Borçlar Kanunun 138.maddesi) kiralayan veya kiracı tarafından uyarlama talep edilebilir. Yargıtay kararlarına göre kısa süreli (1 yıl veya daha az) sözleşmelerde ya da kira sözleşmesinin bitimine 1 yıl veya daha az süre kaldı ise kira bedelinin uyarlanması istenemez. Yine kira sözleşmesinin süresinin bitimi ile sözleşmenin 1 yıl uzaması halinde uyarlama davası açılamaz, çünkü bu halde kira bedelinin tespiti davası açılabilecektir.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi’nin E. 2001/336, K. 2001/1246, T. 08/02/2001 tarihli kararında “..Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.1.1996 başlangıç tarihli ve 5 yıl sürelidir. Dava kira süresinin sona ermesine bir yıldan az bir süre kaldığı 31.1.2000 tarihinde açılmıştır. Davacı kira sözleşmesinin başından beri bu sözleşmeye tahammül ettiğine ve esasen kira süresinin bitim tarihi bulunan 1.1.2001 tarihinde kira tesbit davası açma hakkına sahip olacağına göre bu davada sözleşmenin uyarlanması koşullarından söz edilmesine olanak yoktur..” şeklindeki hükmüyle kira sözleşmesinin bitimine bir yıldan az kalarak açılan davada sözleşmenin uyarlama koşullarından söz edilemeyeceğinden davanın reddi gerektiğine karar vermiştir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin E.2012/16767, K.2012/21930 sayılı ilamı “Davacı davalıya ait meskende 27.12.2006 tarihinden beri kiracı olarak oturduğunu, kira bedelinin 01.10.2008-30.09.2009 tarihleri arasında aylık 800.00 TL olarak ödendiğini ancak 2008 yılında başlayan ekonomik kriz nedeniyle kira bedelinin fahiş halde geldiğini belirterek 01.10.2009 tarihinden itibaren başlayacak yeni kira dönemi için aylık kira bedelinin 400.00 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Taraflar arasındaki sözleşme 1 yıllık sözleşmedir ve sözleşme birer yıl uzamaktadır. Uzun süreli sözleşme değildir. Kısa süreli sözleşmeler için uyarlama istenemez uyarlama şartları olmadığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Kira sözleşmesinde taraflar için öngörülmüş maddelerde bir taraf aleyhine dengenin açık şekilde bozulmuş olması ve bu olayın taraf için kira sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmesini imkansız kılması durumunda uyarlama davasının açılabileceği söylenebilir.
Uyarlama davalarında ifa edilen borç için uyarlama istenemez. Kira bedelinin uyarlanması hakkında dava tarihinden ileriye doğru geçerli olacak şekilde karar verilmektedir. Dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyecektir. Eğer kira bedeli ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak, ihtirazi kayıtla ödenmişse bu durumda ödenen kira bedelinin de iadesi uyarlama davası ile birlikte istenebilir. Uyarlama davası ile taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin bedele ilişkin kısmına hakimin müdahalesi istenmiş olmaktadır. Bu durumda hakimin belirlediği yeni kira miktarı sözleşmedeki hüküm yerine geçecektir. Kira sözleşmesi kira bedeli hükmü hariç diğer şartlarla sözleşme süresinin sonuna kadar devam edecektir.
Uyarlama davasını kiralayan ve/veya malik açabileceği gibi, kiracı da uyarlama isteme hakkına sahiptir. Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Comments