A. Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Hukukumuza göre; belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi 1 yıl uzayacaktır. Bu çerçevede, kiralayanın kira süresi bitimi dolayısıyla kira sözleşmesini feshetme ve kiracının tahliyesini isteme hakkı belirli kira sözleşmelerinde yoktur. Açıkladığımız üzere, ancak kiracı kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira süresinin sonu itibariyle kira sözleşmesini feshetme ve taşınmazı tahliye etme hakkına haizdir.
Kiralayan ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep ileri sürmeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Sözleşmenin fesih zamanı kira sözleşmesinin süresi+10 yıl uzama yılı+(on yıllık uzama süresini) izleyen yıl şeklinde hesaplanacaktır
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiralayan ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre (Türk Borçlar Kanunu Madde 328-329 ve 330. maddelerine istinaden) fesih bildiriminde bulunma hakkına sahiptir. Fesih bildirimi karşı tarafa ulaştıktan sonra, TBK Madde 328-329 ve 330’da yer alan fesih dönemlerinin sonunda (fesih vadesinde, kanunda belirtilen sürelerin sonunda) hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.
TBK Madde 348’de fesih bildiriminin adi yazılı şekilde yapılması gerektiği hüküm altına alınmıştır.
B. Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
I. Kiraya Verenden Kaynaklı Tahliye Sebepleri:
1. İhtiyaç sebebiyle Tahliye: TBK Madde 350’de düzenlenmiştir. Buna göre; kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananın konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliyesini dava yoluyla isteyebilir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişiler dışında amca, hala, dayı, teyze gibi kan hısımları ile kayın, baldız, kayınbaba, kayınvalide gibi kayın hısımlarının gereksinimleri nedeniyle konut ve çatılı iş yeri kirasının sona erdirilmesi istenemez. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişiler, TMK Madde 364 uyarınca yardım nafakası ile yükümlü olduğu kişilerdir. Söz konusu nafaka alacaklıları; üstsoy, altsoy ve kardeşlerdir.
Kiraya veren ihtiyaç iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. İhtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekmektedir.
Yurt dışında çalışanların Türkiye’de kiraya verdikleri taşınmazlarıyla ilgili konut gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilmeleri için Yargıtay yurda kesin dönüş kriterini aramaktadır. İş yeri ihtiyacında ise böyle bir kesin dönüş şartı aranmamaktadır.
Yurt dışında yaşayanların Türkiye’de bulunan yazlıkları ile ilgili olarak ise; bu kişiler genelde yazları 1-2 aylığına tatil için Türkiye’ye gelmektedir, Yargıtay’ın bu yönde farklı kararları bulunmaktadır. Yargıtay bazı kararlarında konut ihtiyacının süreklilik gösteren bir ihtiyaç olduğundan bahisle genel anlamda Türkiye’ye birkaç aylığına tatile gelen kiraya vereninin ihtiyacını zorunlu ve samimi bulmamıştır. Ancak Yargıtay tatil için Türkiye’ye gelen kiraya verenin bu gelişlerinde kayınbabasının evinde veya otelde kalması durumunda, konut ihtiyacını samimi ve zorunlu kabul ederek, tahliye talebini kabul etmiştir.
Kiraya verenin başka taşınmazları olması halinde, tahliyesi talep edilen taşınmaz bakımından somut olayın özelliklerine göre ihtiyacın samimi ve zorunlu olmasına bakılır, bu durumda tahliyesi talep edilen taşınmaz ile diğer taşınmazlar arasında bir karşılaştırma da yapılabilir. Örneğin; kiralayanın başka evi olmasına rağmen kiraya verdiği konutun daha üstün nitelikte olması ihtiyaç iddiasında samimi olarak kabul edilir. Kiraya vereninin kendisinin kirada olması halinde, Yargıtay somut bir tahliye tehdidi olmasa da bir kimsenin kiracı olarak oturduğu yerden her zaman tahliye edilme riski bulunduğundan ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğunu kabul etmiştir.
Konut ihtiyacı için de iş yeri ihtiyacı için de gereksinim şartının tahliye davasının sonuna kadar varlığını sürdürmesi gerekir. Davanın belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekir. 6098 sayılı TBK Madde 353’e göre kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Davayı kiraya veren açabilecektir. Malik ile kiraya verenin ayrı kişiler olması halinde malik de dava hakkına sahiptir. Bu çerçevede kiraya veren (malik olmadığı hallerde dahi) kendi ihtiyacını ileri sürerek tahliye talep edebilecektir.
TBK Madde 355 gereğince kiraya veren kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesini sağladığında, haklı sebep olmaksızın, üç yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren aksi davranış halinde eski kiracısına tazminat ödeyecektir.
2. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye: Bu sebep çerçevesinde kiralanan yerin yıkılarak yeniden inşası, imar amacıyla onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi nedeniyle kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. Kira sözleşmesinin bu sebeple feshedilebilmesi için belli şartlar aranır. Buna göre; kiralanan taşınmazın yıkılarak yeniden inşa edilmesi veya imar sebebi ile yapılacak işlemlerin esaslı onarım genişletme ya da değiştirme şeklinde olması ve kiralananı kullanımı mümkün olmayan hale sokacak olması gerekmektedir. Kiralananın sadece yıkılması tahliye sebebi oluşturmaz, yıkıldıktan sonra yeni bir bina ve/veya yapı inşa edilmelidir. Aksi halde kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talep edilemez Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye için belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. 6098 sayılı TBK Madde 353’e göre kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Davayı kiraya veren açabilecektir, malik ile kiraya verenin ayrı kişiler olması halinde malik de dava hakkına sahiptir.
TBK Madde 355 gereğince kiraya veren, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi sağlanan taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eski kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren aksi davranış halinde eski kiracısına tazminat ödeyecektir.
3. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye: TBK Madde 351’de düzenlenmiştir. TBK Madde 351/1'de yer alan düzenlemeye göre; yeni malik taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtiyacını açıklayıp kiracıya ihtar (yazılı bildirim ile) göndererek tahliyesini istemelidir. Bu ihtar yine bir aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmelidir. Bu durumda, kiraya veren edinme tarihinden itibaren 6 ayın sonunda açacağı dava ile kiracının tahliyesini isteyebilir; bununla beraber davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Şayet iktisap tarihinden itibaren başlayacak altı aylık süre kira sözleşmesi süresinin bitiminden sonraki bir zamana rastlarsa tahliye davası bir yıllık uzama süresinin sonuna kadar açılabilir. Yeni malikin iktisap nedeniyle ihtiyacı kendisi eşi altsoyu,üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olacaktır.
Yeni malik dilerse, TBK Madde 351/2'ye göre ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını sözleşmenin bitimi tarihinden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.(TBK Madde 351/2’ye göre sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilmek için, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim zorunluluğu yoktur) 6098 sayılı TBK Madde 353’e göre kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Yargıtay’a göre iktisaptan sonra ihtiyaca dayalı tahliye davası açılabilmesi için iktisap edenin üçüncü kişi olması gerekir. Eğer kiraya veren kişi (kiraya veren ile malikin ayrı kişiler olması halinde) kiralananı iktisap etmişse iktisaptan dolayı ve ihtiyaca dayanarak tahliye isteyemez. (TBK Madde 351/1’e göre tahliye istenmesi halinde). Doktrinde bu görüş eleştirilmektedir.
Ayrıca kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiş ise kira sözleşmesinin tapuda şerh edildiği konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından taşınmazı devralan yeni malik gereksinim gibi sebeplere dayanarak sözleşmeyi feshedemeyecek ve şerh süresince kiralananın kullanılmasına katlanmakla yükümlü olacaktır.
Yargıtay içtihatlarına göre; yeni malikin temerrüt sebebiyle TBK Madde 315’e dayanarak tahliye davası açabilmesi için önceden kiracıya ihtar göndererek kira bedelinin kendisine ödenmesini istemesi, bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirerek dava açması gerekir.
II. KİRACIDAN KAYNAKLI TAHLİYE SEBEPLERİ:
1. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye: Kiracının, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte kira konusu taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi yazılı tahliye taahhüdüdür. Bu durumda kiraya veren kiralananın tahliye edileceği taahhüt edilen tarihte boşaltılmaması halinde bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini kiraya veren isteyebilir. (Kiraya veren ile malikin ayrı kişiler olması halinde malikin bu sebeple tahliye talebinde bulunma hakkı yoktur). Belirtmek isteriz ki kiraya verenlerin birden fazla olması halinde şayet paylı mülkiyet varsa pay ve paydaş çoğunluğu, elbirliği mülkiyeti varsa oybirliği ile karar alınmalıdır. Doktrin ve uygulamaya göre taşınmazın el değiştirmesi ile beraber kiraya verenin de değişmesi halinde önceki malik tarafından alınan tahliye taahhütnamesinin geçerli olacağı ve taşınmazı devralan malik aynı zamanda da kiraya veren, önceki kiraya verene verilen tahliye taahhütnamesi kapsamında dava ve takip hakkına sahip olacaktır. Kira sözleşmesinin devri halinde eski kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdünün yeni kiracıyı da bağlayacağını belirtmek gerekmektedir. Bu halde tahliye taahhütnamesinden haberi olmayan kira sözleşmesini devralan yeni kiracı önceki kiracıdan zararlarını tazmin edebilecektir.
Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde verilmesi yeterlidir. Kiracı sayısı birden fazla ise tüm kiracıların tahliye taahhüdünü imzalaması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile kabul edildiği üzere, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonraki tarihli olması gerekir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihli olan tahliye taahhüdü geçersizdir. Buna karşılık Yargıtay’ın içtihat ettiği üzere yenilenen kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli kabul edilmektedir.
Kanunda da açıkça ifade edildiği üzere yazılı tahliye taahhüdü bulunması halinde kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinin sonundan itibaren 1 ay içinde dilerse icra dairesine başvurabilecektir, dilerse de sulh hukuk mahkemesinde dava açacaktır.
6098 sayılı TBK Madde 353’e göre kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak doğrudan icra dairesine başvurulması halinde İ.İ.K Madde 272 vd hükümleri uygulanacaktır. Kiracıya icra dairesi tarafından tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde taşınmazın on beş gün için tahliye ve teslimi ihtar edilir. Kiracının tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. Eğer kiracı yasal süre içinde tahliye emrine itiraz etmezse ve taşınmazı da boşaltmazsa icra müdürlüğü zorla kiracıyı tahliye eder. Buna karşılık, itiraz üzerine takip durur. Kiralayan noterlikçe tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş ya da ikrar edilmiş bir tahliye taahhüdüne dayanıyorsa icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ancak yazılı tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmemiş, imzası ve tarihi de tasdik edilmemiş ise kiracının bu nitelikteki tahliye taahhüdünde yer alan imza ya da taahhüt (veya tahliye) tarihine itiraz etmesi halinde uyuşmazlık yargılamayı gerektireceğinden kiralayan tarafından sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılmalıdır, icra hukuk mahkemesinde dava açılamaz. (Tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmedikçe imza ve taahhüt tarihine itiraz halinde ancak genel mahkemelerde –Sulh Hukuk Mahkemesinde- tahliye için dava açılmalıdır)
2.İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye: TBK Madde 352/2 de düzenlenmiştir. Kiracının borcunu ödemede iki defa temerrüde düşmesi halinde kiralayan iki defa haklı ihtar göndermesi halinde kiracının tahliyesini isteyebilecektir. İki haklı ihtarın yapılması belli usullere bağlanmıştır. Buna göre;
Bir yıldan kısa kira sözleşmelerinde kiracı kira süresi içinde kira bedelinin ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kiracı kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren kira süresinin ve/veya bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yani iki haklı ihtarın bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmeler açısından kira dönemleri sonunda tahliye hakkı vermesi için bir yıllık kira dönemleri içinde veya kira süresi sonunda tahliye hakkı vermesi için kira süresi içinde (bir yıldan uzun kira sözleşmeleri bakımından) yapılması gerekir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmeler yönünden de sözleşme süresi içinde yapılmalıdır.
6098 sayılı TBK Madde 353’e göre kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kira parasının yıllık olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye söz konusu olmaz.
Birikmiş kiralar yönünden tek ihtar çekilmesi gerekir, birikmiş kiralara dair her ay için ayrı ihtar çekilmesi kurala ve iyi niyete aykırıdır.
İhtarların farklı aylara ilişkin olması ve kiracıya mutlaka tebliğ edilmesi gerekir. Eğer ihtarname kiracıya tebliğ edilmeden kiracı (gecikmiş de olsa) kira borcunu öderse iki haklı ihtar sebebiyle tahliye söz konusu olmaz. Yani ihtarların kiracı borcunu ödemeden önce eline geçmesi gerekir. İhtarın haklı olabilmesi için ihtarın kira bedelini ödeme borcunun muaccel olmasından sonra gönderilmiş olması gerekir. Muacceliyetten önce gönderilen ihtarlar haklı sayılmaz. İcra müdürlüğünce tahliye istemli yapılacak icra takiplerinde gönderilen ödeme emri de (Örnek No.13) haklı ihtar yerine geçmektedir.
Kira bedeli için senet verilmesi durumunda kabul edilen senetler uğruna edim niteliğini taşıyacaktır, bu sebeple alacaklının bunu kabul etmesi gereklidir. Bununla birlikte senedin haklı ihtara konu olabilmesi için ödeme için bunların ibrazı gerekmektedir. İbraz edilmeyen bononun haklı ihtara konu olamayacağı ifade edilebilir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasını ancak kiraya veren açabilir. Malikin bu sebeple dava açabilmesi için kiracıya yapılacak bir bildirimle kira bedelinin kendisine ödenmesini istemiş olması ve sonrasında iki haklı ihtarın gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
7226 sayılı Kanunun Geçici 2.Maddesi ile işyeri kiralarında 01.03.2020-30.06.2020 arası döneme ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz. Dolayısıyla bu dönemde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle yapılan ihtarlar veya 30.06.2020’den sonrasında (01.03.2020-30.06.2020 dönemi kira borçları için) yapılacak ihtarlar TBK Madde 352/2 anlamında haklı ihtar değildir ve iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasına yol açmaz.
3.Kiracının Konut Sahibi Olması Nedeniyle Tahliye: TBK Madde 352/3’te düzenlenmiştir. Buna göre; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilecektir. Bu tahliye sebebi sadece konut kiralarına ilişkindir. Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin malik olduğu taşınmazın konut niteliğinde olması gerekir. Eşlerin kiralananda birlikte oturmaları gerekmektedir. Dolayısıyla, boşanma veya ayrı yaşama gibi durumlarda kiraya veren bu sebeple dava açamaz. Oturmaya elverişli konutun aynı ilçe ya da aynı belde belediyesinin sınırları içinde olması şartı aranmaktadır. Kiracıya ait konutun oturmaya elverişli olması önemli ve gereklidir. Örneğin sakatlığı veya hastalığı sebebiyle hareket etmekte zorlanan kiracının kendisine ait evi asansörsüz binanın üst katlarında ve halihazırda oturduğu kiralanan da zemin ya da birinci katta ise kullanım olanaksızlığı bakımından sahibi olduğu konut oturmaya elverişli kabul edilmemelidir, bu halde kiraya veren kiracının bu sebeple tahliyesini isteyememelidir. Ancak mevcut bedensel rahatsızlık ile davadaki istem arasında da bir uygunluk olmalıdır. Kanundaki diğer şart da kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmemesidir. Eğer kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bu durumdan haberdarsa TBK Madde 352/3’te yer alan sebebe dayanarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyemez. Kiraya veren kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açmalıdır. 6098 sayılı TBK Madde 353’e göre kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kiraya veren ile malikin ayrı kişiler olması halinde malik de bu sebeple dava açabilmelidir.
Yasadaki amaç başkasının evinde ucuz kira ile oturulmasını önlemektir.
4. Kiracının Temerrüdü Sebebiyle Tahliye: TBK Madde 315’te kiracının temerrüdü düzenlenmiştir. Buna göre; kiracının kira borcunu (kira bedeli ve/veya yan giderleri) vadesinde ödememesi halinde kiraya veren kiracıya yazılı olarak 30 gün mühlet vererek kira borcunu ve/veya yan gider borcunu ödemesini istemelidir. Gönderilecek ihtarnamede kira borcunun (ya da yan gider borcunun) ödenmesi açıkça istenmeli ve ödeme yapılmadığı takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. İşbu yazılı bildirimin yapıldığı tarihten itibaren otuz gün sonunda kiracı borcunu ödemezse temerrüde düşmüş olacaktır. Bu durumda kiraya veren temerrüt sebebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açacağı dava ile kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilir.
TBK Madde 315’te kiraya verenin kiracının temerrüde düşmesi durumunda kira sözleşmesini feshedeceği ifade edilmiştir, doktrinde bu fesih iradesinin tek taraflı irade beyanı ile kullanılması gerektiği, dolayısıyla kiraya verenin kiracıya yönelteceği fesih beyanı ile sözleşmeyi sona erdirebileceği savunulmaktadır. Ancak, Yargıtay yerleşik içtihatlarında, temerrüt sebebiyle kiraya verenin tek taraflı fesih hakkı olmadığının, kiraya verenin temerrüt sebebiyle kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini ancak dava yoluyla isteyebileceğinin altını önemle çizmektedir. Yargıtay 6. HD kararlarında “kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları Borçlar Kanunu’nda (Madde 315) düzenlenmiştir. Akdin feshi için sadece Borçlar Kanunu Madde 315’teki sürelerin geçmesi ve koşulların oluşması yetmez. Ayrıca bu durumda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Temerrüt sebebiyle tahliye davasının açma koşullarının oluştuğu hallerde dahi mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadıkça sözleşme feshedilmiş olmaz, akdin sona erdiğinden söz edilemez” istikrarlı şekilde ifade etmiştir. Kira sözleşmesinde kiraya verene kiracının temerrüdü (geç ödeme) halinde tek yanlı olarak tanınan sözleşmeyi fesih yetkisi TBK Madde 315’e aykırıdır dolayısıyla böyle bir yetki verilemez, sözleşmenin temerrüt sebebiyle kiraya verenin tek yanlı fesih hakkına dair ilgili maddesi geçersizdir.
Temerrüt sebebiyle kiraya verene İ.İ.K Madde 269 vd maddelerinde özel bir tahliye hakkı da tanınmıştır. Buna göre kiracının borcunu ödememesi halinde kiraya veren kiracı aleyhinde tahliye istemli ilamsız icra takibi başlatacaktır. Kiracıya gönderilecek ödeme emrinde tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde kira borcunun ödenmemesi halinde temerrüde düşeceği ve kiracının tahliyesinin isteneceği ihtar edilir. Kiracının işbu ödeme emrine ve borca 7 gün içinde itiraz etmesi halinde icra takibi durur.
Kiracının borca itirazında kira sözleşmesinin varlığına veya imzaya itirazı yoksa (kira sözleşmesinin varlığına veya imzaya itiraz olsa bile kira sözleşmesi noter nezdinde düzenlenmiş yahut imzası noterce tasdik edilmiş ise) itirazın tebliğ tarihinden itibaren 6 ay içinde kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyerek (kiracının 30 gün içinde ödeme yapmayarak temerrüde düşmesi halinde) kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilir. 6 aylık sürede itirazın kaldırılmasının istenilmesi yerine kiraya veren itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde (İ.İ.K genel hükümlere göre) Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası ve tahliye davası açabilecektir veya Sulh Hukuk Mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açması da mümkündür. İcra Müdürlüğü tarafından gönderilen ihtarlı ödeme emri TBK Madde 315’te ifade edilen yazılı ihtar yerine geçecektir.
Kiracı borca itirazında kira sözleşmesini veya sözleşmedeki imzayı inkar ederse kiraya veren ancak noter nezdinde düzenlenmiş bir kira sözleşmesi varsa veya imzası noterce tasdik edilmiş kira sözleşmesi varsa itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Eğer böyle bir sözleşme yoksa yani adi yazılı kira sözleşmesi veya sözlü kira sözleşmesi varsa kiracının kira sözleşmesinin varlığına ya da imzaya itirazı halinde Yargıtay’ın kabulüne göre kiraya veren itirazın iptali ve tahliye davası açabilecektir. (Doktrinde bu görüş İ.İ.K Madde 269d maddesinde İ.İ.K Madde 67’ye atıf yapılmadığı gerekçesiyle eleştirilmektedir). Doktrine göre kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde temerrüt sebebiyle alacak davası (kira bedelinin ödenmesi) ve tahliye davası açabilmelidir.
Kiracı ödeme emrine 7 günlük süre içerisinde itiraz etmezse ve ihtar mühleti (30 gün) kira borcunu ödemezse ihtar mühletinin bitimini takip eden 6 ay içerisinde kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nden kiracının tahliyesini isteyebilir. Gerek TBK Madde 315 ve gerekse İ.İ.K Madde 269 ve devamı maddelerine göre tahliye davasını kiraya veren açacaktır. Malikin temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilmesi için temerrütten önce kiracıya ihtar göndermesi ve kira bedelinin kendisine ödenmesini istemesi gerekir, bu durumda ihtardan sonra temerrüt oluşursa malik de dava açabilecektir. (Özetle, Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır)
7226 sayılı İş Kanunu Geçici Madde 2 ile işyeri kiraları açısından 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen kira borcu sebebiyle kira sözleşmesinin feshinin ve taşınmazın tahliyesinin istenmeyeceği hüküm altına alınmıştır. Geçici 2. Madde düzenlemesine göre TBK Madde 315’te kiraya verene tanınmış olan fesih hakkı 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasındaki kira borcu için kullanılmayacaktır. Yani daha açık anlatımla; bu tarihler arasında ödenmeyen kiralar sebebiyle kiracı TBK Borçlar Kanunu Madde 315’e göre feshe neden olacak şekilde temerrüde düşmez, bu dönemdeki kira borçları için tahliye istemli icra takibi yapılamaz, söz konusu icra takipleri TBK Madde 315 çerçevesinde fesih imkanı sağlamaz. Bununla beraber, 01.03.2020-30.06.2020 arası dönemde iş yeri kira borcunun ödenmemesi durumunda kiracı temerrüde düşecek ve kira borcuna temerrüt faizi işleyecektir. Kiraya veren bu döneme ait kira alacağının tahsilini icra takibi ile (icra takip yasağı 15.06.2020’de sona erdikten sonra) isteyebilecektir.(Bu temerrüt sadece tahliyeye yol açmayacaktır)
Burada yan gider (aidat, ortak gider vs.) konusuna da değinmek gerekir. TBK Madde 315’te yan giderlerin ödenmemesi de temerrüt sonucunu doğurur ve kiraya verene temerrüt sebebiyle sözleşmenin feshi ve tahliyeyi talep hakkı verecektir. 7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesinde iş yeri kiraları açısından kira bedelinin ödenmemesi düzenlendiği halde yan giderlerle ilgili açıklama yoktur. Ancak yaşanan pandemi salgının boyutu, kanunun konuluş amacı dikkate alınarak amaçsal yorum yapılması gerekir ayrıca ana borç olan kira borcunun ödenmemesi temerrüt ve tahliye imkanı vermezken, ikincil borç olan yan giderlerin ödenmemesinin evleviyetle temerrüt ve tahliyeye yol açmaması gerekecektir. Ezcümle 7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesinin yan giderleri de kapsadığı kabul edilmeli dolayısıyla 01.03.2020-30.06.2020 arasındaki döneme ait işyeri kiralarına ait yan giderlerin ödenmemesi halinde de temerrüt oluşmaz, kiraya veren tahliye isteyemez; bununla beraber işbu yan giderler için de temerrüt faizi işleyecektir, kiraya veren icra takibi ile yan giderlerin tahsilini (icra takip yasağı 15.06.2020’de sona erdikten sonra) isteyebilecektir. (Bu temerrüt sadece tahliyeye yol açmayacaktır)
Comentarios