Kira Sözleşmesinde kiraya verenin borcu TBK Madde 301’de düzenlenmiştir. Hükme göre, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Görüldüğü üzere kiraya verenin kiralananı kiracının kullanımına uygun olarak teslim etmek ve kira sözleşmesi süresince de kiracının elverişli şekilde kullanmasını sağlamak ana borcudur.
Kiralananda ayıp bulunması TBK Madde 304-308 arasında düzenlenmiştir.
1. KİRALANANIN TESLİM ANINDA AYIPLI OLMASI
Kiralanan taşınmazda teslim anında ayıp bulunması durumu TBK 304. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
a. Eğer kiralananda teslim anında önemli ayıp bulunmakta ise kiracının iki seçeneği olacaktır: Kiracı teslim anında mevcut ayıp sebebiyle isterse TBK Madde 125 ve 126’da düzenlenen borçlunun temerrüdü hükümlerine başvuracak dilerse kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine ilişkin TBK Madde 305 ve 306. maddelerinde düzenlenen hakları kullanabilecektir.
Kira Sözleşmesi sürekli edimli sözleşmelerdendir. Bu tür sözleşmelerde ancak eğer sözleşmenin ifasına başlanmamışsa geçmişe yönelik dönme söz konusu olacaktır. Eğer sürekli edimli sözleşmenin ifasına başlanmışsa bu halde dönme mümkün değildir, ancak sözleşmenin ileriye etkili feshi mümkün olacaktır. Sürekli edimli sözleşmelerde temerrüt hali TBK Madde 126’da hüküm altına alınmıştır. Bu madde ile sürekli edimli sözleşmede temerrüt halinde aynen ifa ve gecikme tazminatı ile sözleşmenin ileriye yönelik feshi ve müspet zararın tazmini düzenlenmiştir.
Eğer sürekli edimli sözleşmenin ifasına başlanmamışsa bu halde alacaklı TBK Madde 125’te düzenlenen borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurabilecektir. Dolayısıyla kira konusu taşınmazda teslim anında önemli ayıp bulunması halinde kiracı, kiracı ayıplı taşınmazı teslimden kaçınıp, TBK Madde 125’te yer alan seçimlik hakları kullanabilecek, ifa ve gecikmeden dolayı uğradığı zararın tazminin isteyebileceği gibi, isterse sözleşmeden geriye yönelik dönebilecektir. Bununla beraber kiracı taşınmazı önemli ayıplarla teslim almışsa, ifasına başlanmış sürekli edimli sözleşme söz konusu olacağı için, TBK Madde 126’da yer alan haklarına dayanabilecektir; bu halde ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi sözleşmeyi ileriye yönelik feshederek sözleşmenin süresinden önce sona ermesi sebebiyle uğradığı zararları da (müspet zarar) talep edebilecektir . Kiracı temerrüt hükümlerine başvurmak istemezse teslim anında mevcut ayıp sebebiyle TBK Madde 305-306’da yer alan hakları da kullanabilecektir. Kiralananın teslimden sonra ayıplı gelmesi başlığı altında bu hakların neler olduğunu inceleyeceğiz.
b. Eğer kiralananda teslim anında önemli bir ayıp yoksa kiracı kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine ilişkin TBK Madde 305-306’da yer alan haklarını kullanabilecektir. Bunları aşağıda açıklayacağız.
2. TAŞINMAZIN TESLİMDEN SONRA AYIPLI HALE GELMESİ
Taşınmazın teslimden sonra ayıplı hale gelmesi durumu TBK Madde 305-308 arasında düzenlenmiştir.
6098 sayılı TBK Madde 305-308’e göre kiracının seçimlik hakları:
a. Kiraya verenden ayıpların giderilmesini isteyebilir.
b. Kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir.
c. Zararın giderilmesini isteyebilir.
d. Ayıbın önemli olması halinde yukarıdaki seçimlik haklara ek olarak kira sözleşmesini feshedebilir. (Kiracı fesih hakkını ancak ayıbın giderilmesini istedikten sonra ayıp buna rağmen giderilmezse kullanabilir)
Burada şu noktayı önemle belirtmek isteriz ki zararın giderilmesinin istenilmesi diğer seçimlik hakların kullanılmasına engel değildir.
Dolayısıyla, TBK Madde 305 ve 306’yı birlikte değerlendirdiğimizde kira konusu taşınmaz teslimden sonra ayıplı hale gelirse ve ayıp önemli ise, taşınmazın kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyor ise kiracı önce ayıbın giderilmesini istemelidir. Eğer ayıp kiraya veren tarafından giderilmezse kiracı kira sözleşmesini feshedebilir. Yani kiracı kiraya verene ayıbı gidermesi için uygun bir süre vermelidir, eğer ki bu uygun sürede ayıp giderilmezse kiracının fesih hakkı söz konusu olabilecektir. Şu noktayı da hatırlatmak isteriz ki teslimden sonra meydana gelen ayıplarda sözleşmenin ifası başladığı için artık TBK Madde 125 uygulanmaz, sözleşmeden geriye yönelik dönme mümkün değildir.
Comentarios